10 критични грешки, които купувачите често допускат при покупка на имот

1. Неизвършване на проверка за тежести и права на трети лица

Една от най-опасните грешки е покупката на имот, върху който трети лица имат права (например ипотеки, наеми или съдебни претенции), които могат да бъдат противопоставени на купувача.

Според закона, ако актът за продажба не бъде вписан своевременно в имотния регистър, той не може да се противопостави на трети лица, които по-рано са вписали своите вещни права върху същия имот.

Липсата на внимателна проверка в имотния регистър може да вкара купувача в сложни „правни последици“ и скъпоструващи капани.

2. Игнориране на правата на съсобствениците

Ако купувате дял от съсобствен имот, законът изисква продавачът първо да предложи своята част на останалите съсобственици при същите условия. Една от големите грешки е сключването на сделка без писмени доказателства, че съсобствениците са отказали предложението.

Ако това изискване е нарушено или декларацията е неистина, заинтересованият съсобственик има право да изкупи частта по съдебен ред в двумесечен срок от продажбата.

3. Пропускане на детайлен оглед за дефекти при приемането

Законът задължава купувача да прегледа имота веднага след приемането му и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци. Ако купувачът не направи това, имотът се счита за одобрен, освен ако по-късно не се открият скрити недостатъци, които не са могли да бъдат забелязани при обикновен преглед.

Продавачът отговаря за недостатъци, които съществено намаляват цената или годността на имота, но само ако те не са били известни на купувача по време на сделката.

4. Непроверяване на реалната квадратура и граници

Често купувачите се доверяват на „заучени фрази“ и рекламни обяви, вместо на точна информация. При продажба на недвижим имот с посочване на площ и цена за единица мярка, ако действителното пространство се окаже по-малко от посоченото в договора, купувачът има право да иска намаление на цената. Ако обаче площта е с повече от 1/10 по-малка от описаната, купувачът има законното право дори да се откаже от договора. Също така, собственикът има право по всяко време да поиска точно определяне на границите между своя и съседните имоти, което е добре да се направи преди финализиране на покупката.

5. Неспазване на законовата форма и липса на вписване

Договорите за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти задължително трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Всякакви споразумения извън тази форма са нищожни. Изключително важна стъпка е и самото вписване на акта от съдията по вписванията, тъй като всички актове, с които се прехвърля право на собственост, подлежат на задължително вписване в имотния регистър, за да имат действие спрямо трети лица.

6. Пренебрегване на учредено „Право на ползване“ в полза на трето лице

Това е изключително рискована грешка, тъй като правото на ползване е ограничено вещно право, което включва правото на друго лице (ползвател) да използва имота и да получава добиви от него.

Новият собственик е длъжен да уважава това право до неговото прекратяване, което най-често се случва със смъртта на ползвателя или изтичане на срока, за който е учредено.

Ползвателят не може да отчуждава своето право, но собственикът не може да го изгони от имота.

7. Покупка от продавач без проверка на неговата дееспособност или пълномощно

Договорите, сключени от лица, които са дееспособни, но в момента на подписването не са могли да разбират или да ръководят действията си, са унищожаеми по закон.

Също така, ако сделката се извършва чрез представител, е критично да се провери формата на пълномощното – за имотни сделки то трябва да бъде с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

Ако представителят действа без власт (например с оттеглено пълномощно), договорът не обвързва собственика, освен ако той не го потвърди по-късно.

8. Неизясняване на собствеността върху земята и статута на „Право на строеж“

В България е законово възможно собствеността върху сграда да съществува отделно от собствеността върху земята под нея.

Сериозна грешка е да се приеме автоматично, че се купува и земята. Ако притежавате само сградата, вие имате ограничено право да ползвате земята само доколкото е необходимо за използването на постройката.

Освен това, ако правото на строеж е със срок, след изтичането му собствеността върху сградата може да премине безвъзмездно върху собственика на земята.

9. Сключване на непълен или неясен Предварителен договор

Предварителният договор е „пътната карта“ към сделката и трябва да съдържа всички съществени условия на окончателния договор.

Честа грешка е пропускането на важни детайли, тъй като всяка от страните може да предяви иск пред съда за сключване на окончателен договор въз основа на предварителния.

Ако документът е неясен или лошо структуриран, това може да доведе до дълги съдебни битки за признаване на правата по него.

10. Игнориране на вписани искови молби за имота

Много купувачи не проверяват за наличието на вписани искови молби, които дават гласност на съдебни спорове относно имота.

Ако за имота има вписана искова молба за разваляне или унищожаване на предходен акт, решението на съда ще има действие и спрямо вас като нов купувач. Придобитите права след вписването на такава молба не могат да се противопоставят на ищеца, ако той спечели делото